全面探讨房地产税务筹划方案的重要性与实施路径，房地产 税务筹划

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于全面探讨房地产税务筹划方案的重要性与实施路径的问题，于是小编就整理了2个相关介绍全面探讨房地产税务筹划方案的重要性与实施路径的解答，让我们一起看看吧。

房地产企业如何做税收筹划？

谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以***用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法

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房地产是高负债率产业，很多公司的负债率在80%以上甚至90%以上，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。否则，资金链将面临断裂的危险。

　　改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着***严管，加上银行融资的严管，房地产行业迎来最大的历史转折点。

　　从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。

第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险

　　怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？

　　大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？

大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式：

　　第一，主要公司承包整个项目建设及建造。

　　房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司，将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到地方的高额税收奖励返还扶持，欠缺的成本***可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式，解决成本***欠缺的问题

　　举例说明：

　　某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项***不够，成本***大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。

　　该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司，

一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务

我们***设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万

通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司

增值税：1000万*50%*90%=450万

企业所得税：1000万*40%*90%=360万

纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金

节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题

　　针对房开企业大量缺成本***的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业

申请核定征收所得税的方式加以解决，核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16% 由于是核定征收，不用考虑成本***和进项***按照核定的税率缴税即可。

我们来看个对比案例，***设500万的高额无票利润

　　不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。

房开企业正常纳税

　　企业所得税：500*25%=125万

　　股东分红：(500-125)*20%=75万

　　税收洼地设立的个人独资企业：

　　个人所得税：500万*2.1%=10.5万

　　分红税：个人独资企业无需缴纳分红税

10.5万相对于200万来讲，节税90%以上

税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本***欠缺的问题。

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这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等

如何做一个公司的税务筹划呢？

每个公司的情况不同，只有与公司的实际业务相结合的筹划方法，才能够适用。因此，每个公司，在不同的阶段，可能税务筹划的侧重点都是有所不同的。

1. 成立之初，考虑的税务问题

在企业的成立之初，看着还没有开始经营，实际上已经有税务的问题要考虑了。在哪里注册，有没有税收优惠的政策；注册什么样类型的企业，有限公司、独资企业、还是合伙企业，可能涉及到未来交税的不同；组织架构如何设计，对未来利润的分配也很有关系。所以，这个阶段，主要是未雨绸缪。

2. 经营阶段，税务情况最复杂

在经营的阶段，可能会碰到各种各样的税务问题，这时候，主要可能会涉及到几个方面。

（1） 企业扩张和发展

企业的规模扩大了，那么可能要设立分公司和子公司了，到底如何设立，税务也是其中的一个考量因素。企业的业务发展了，那么问题也随之而来了。上下游企业复杂多变，企业缺不缺进项票？有没有成本票的问题，这些都是需要进行测算和管理的方面。

（2） 人员的薪酬***

办企业就离不开人，有人就有个税。员工的工资薪金、各项***，与公司企业所得税的各个扣除项目息息相关。对于以人工成本为主的轻资产企业，可能就更是如此。再加上有些外包和劳务的员工，那么这个问题就会更加复杂。企业一方面要制定合理的薪酬制度、******，另一方面也要注意各类人员的成本规划和管理，同时用好年终奖、年金、股权激励等政策。

（3） 优惠政策

在企业的经营过程中，会碰到各种业务上的问题。那么，是否能够运用税收优惠政策，也是需要重点考虑的。这些优惠政策包括规模上的，如小型微利企业；行业上的，如国家需要重点扶持的高新技术企业，经认定技术先进型服务企业等；还有事项上的，比如研发费用加计扣除；另外还有地方上的，如国家鼓励地区的优惠所得税税率以及地方的税收返还；此外，还有时间上的，比如加速折旧的政策。企业是否能用，如何用，都需要做好提前的规划。

（4） 选择性的

企业在经营的过程中，还会碰到一些具有选择性的问题。这个时候就要做好测算，再做选择。

比如是进行直接投资还是间接投资，是以一般纳税人身份经营还是选择转登记，购入的固定资产是专用于免税项目还是兼用与其他项目，不同的选择，会产生不同的纳税，所以，企业做选择题的时候，要慎重。

总的来说，不知道企业的实际情况，是没有办法做出具体的筹划的。一定要结合业务的筹划，才是适合的筹划。同时，企业不要滥用“筹划”这个词，涉足一些有风险的事项，要注意那些不能触碰的红线。

到此，以上就是小编对于全面探讨房地产税务筹划方案的重要性与实施路径的问题就介绍到这了，希望介绍关于全面探讨房地产税务筹划方案的重要性与实施路径的2点解答对大家有用。